未来房地产退出经济的舞台中心也是必然的

2021-06-11 21:25 · 徐小明的博客 · 3次阅读

在过去10来年里,只要经济出现下行迹象,房地产就成为刺激经济增长的“法宝”,而且屡试不爽,因此房地产被业内戏称为经济的“夜壶”。在十多年不断反复在老百姓的脑海中强化,也都理所当然把房地产理解为“夜壶”了。

但其实我们仔细观察,自身“房住不炒”的主基调确定之后,好像每次经济增长乏力、市场预期会对房地产采取刺激的时候,基本上这种预期都落空了。即便是有部分城市尝试用房地产来刺激,都很快被叫停了。房地产这个经济的“夜壶”也逐渐被抛弃了。可以看得出来,本届政府不依赖房地产、而要转变经济增长方式的决心很大。

我认为,未来十年,房地产将会逐渐退出经济的舞台中心。

过去20年,房价一直飙涨,除了经济增长、城市化和货币宽松共振的作用外,还有一个重要原因是房子被赋予太多的额外的东西,比如说教育资源等。本届政府的基调是要让房子回归到“居住”的功能上。有人可能会质疑,一直再说要回归到“居住”的功能上,那为什么政策迟迟没有跟上。我们要知道,已经实施几十年的政策,不是说改就一下子能改过来,剥离房地产的附加价值必然触动很多人的利益,所以这个事情只能是循序渐进来做,不能追求一蹴而就,但终究肯定是能做成的,房子最终也能回到“住”的功能上。

一旦房子回归到“居住”的功能上,现在很多人拥有的很多房子就失去了价值,比如为了户口买房的、为了学位买房的等,实际上房子的需求会减少很多。作为“居住”功能的房子,在中国到底缺不缺?我觉得这个我们要算大帐,据2018年的数据,中国人均住房面积36.65平方米,这个人均居住面积应该是绰绰有余,而且中国还在不断增加住房供应,通过新出让用地、旧改、棚改等方式在新增住房供应,未来的房子会越来越多。

有人可能说,不能看整体数据,北上广深的房价还很贵,还是很多人没房子住。这种现象是全球现象,一线城市经济发展好、就业机会多,大量的人口往一线城市涌入,而土地资源是不变的,人口增多,房子就稀缺的,这是一个必然的现象,没有哪个国家能改变这种现象,房子短缺只是一种局部现象。但是在一线城市工作的人,大部分在老家或者周边城市都有房子,而且很多家庭在全国范围内都有几套房子,这也是为什么一些三四线城市空置率较高的重要原因。

房地产市场的未来,必将是建立一套以“居住”为目的的双规制市场,商品住房市场和公共住房市场将会在不同的体系下运行,运行这套系统对于一二线城市的意义重大,既能满足刚需客户的居住需求,又不会因为高企的房价影响其他业态发展和人才的流入。从整体的供需来看,房价很难继续上涨了,而国家也不会发动房地产来刺激经济,房地产退出经济的舞台中心也是必然的。

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